|
|
 распечатать  обсудить  в избранное
|
Люди |
Этот коварный квартирный вопрос...
Покупка жилья сегодня зачастую представляет собой процесс коварный, а иногда даже опасный для человека, решившегося на такой шаг. Правовых норм становится все больше, и неискушенному человеку трудно разобраться во всех юридических тонкостях. А связано это, в первую очередь, с тем, что квартира может оказаться "юридически нечистой".
Если вы решили приобрести квартиру, то лучше всего обратиться в агентство недвижимости или к специалистам, которые могут провести независимую экспертизу квартиры. Конечно, при наличии определенных навыков и связей можно попытаться провести экспертизу самостоятельно.
Но даже при обращении в агентство вы не застрахованы от неудачи. Сегодня в Иркутске такое количество риэлторов, которое смогло бы обслужить полуторамиллионный город. По данным на сентябрь этого года, Комитет по управлению государственным имуществом Иркутской области выдал 225 лицензий, около 200 из них осуществляют свою деятельность в Иркутске. И все эти риэлторские агентства мечтают помочь клиенту продать или купить квартиру. Как же покупателю или продавцу жилья разобраться, в какую контору лучше всего обратиться, чтобы потом не кусать локти?
По словам Виктора Низовцева, начальника отдела по защите прав потребителей комитета по потребительскому рынку администрации Иркутска, в отдел часто обращаются люди в связи с нарушениями на рынке недвижимости. Первое, что хотелось бы отметить, это то, как заключаются договоры в агентствах. Часто они оформляются на бланке агентства, где само агентство не фигурирует и не упоминается его роль. Покупатель же находится в полной уверенности, что все законно. В этом случае имеют место правоотношения между двумя физическими лицами, и регулируются они гражданским кодексом, а не законом по защите прав потребителей. Очень часто в договорах выявляют условия, ущемляющие права потребителей. Самое распространенное: ответственность сторон, где в частности сказано, что в случае, если договор не выполняется продавцом или покупателем, то некоторая сумма потребителем теряется. Эта сумма в разных договорах указана по-разному, иногда в процентах от суммы сделки, иногда в абсолютном выражении. Здесь есть нарушение 32-й статьи Закона "О защите прав потребителей". Эта статья гласит, что потребитель услуги вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, при этом он обязан уплатить другой стороне часть цены пропорционально оказываемой услуги, либо оплатить фактические затраты. И потребители, и риэлторы этой нормы закона не знают.
Приходится сталкиваться и с безграмотностью такого плана: заключен договор, в нем стоит сумма оплаты, в том числе задаток или аванс, но нет платежных документов, подтверждающих факт оплаты (квитанции или кассового чека). В этом случае доказать правоту клиента просто невозможно.
Бывают ситуации, когда человек просит предусмотреть в договоре ответственность агентства недвижимости за юридическую чистоту сделки.
Риэлторам нужно в школу?
Но часто не знают своих прав и сами риэлторы. И заставить их получить знания невозможно. Недавно созданная Иркутская гильдия риэлторов, в состав которой входят 13 агентств недвижимости, сама обратилась в отдел по защите прав потребителей с просьбой провести семинар с комментариями по Закону "О защите прав потребителей". Такой семинар был проведен, и теперь все вопросы в этих агентствах решаются быстро и оперативно. Как считает Виктор Низовцев, степень доверия к этим агентствам, конечно, намного больше, чем к другим.
Иркутская гильдия риэлторов была создана недавно. Фактически она "отпочковалась" от Областного союза риэлторов. По словам Михаила Говорухина, вице-президента Иркутской гильдии, их задачи просты и понятны. Эта организация в первую очередь для риэлторов, ведь их самих очень часто приходится защищать. Большинство фирм в Иркутске далеки от совершенства. Поэтому поступает много жалоб. Но пока не все агентства понимают, для чего вообще нужна Гильдия. Многие риэлторы учатся на клиентах, не имея элементарных знаний в этом виде деятельности.
Как купить квартиру
Если вы все же решили купить квартиру без посредников, то в первую очередь, удостоверьтесь в том, что квартира принадлежит именно вашему продавцу. Это можно сделать, проверив его паспортные данные и документы на квартиру в органе, регистрирующем права на жилые помещения. Для этого необходимо сделать соответствующий запрос в регистрирующий орган. Только там имеются последние точные данные о том, кому и на основании чего принадлежит конкретная жилплощадь и какие имеются ограничения на продажу квартиры. Проверка в регистрирующем органе - необходимый и обязательный этап в процессе экспертизы квартиры.
Во-вторых, убедитесь в том, что продавец является тем, за кого он себя выдает. Ведь достаточно вклеить в паспорт истинного продавца свою фотографию и при определенном умении можно собрать все документы, необходимые для проведения купли-продажи и продать квартиру. При этом никто ничего не заподозрит. Для проверки личности продавца можно, например, обратиться к соседям данной квартиры и показать фотографию продавца.
Следует обратиться в организацию по управлению дома, в ведении которой находится данная жилплощадь (РЭУ, ДЭЗ, ЖСК), зайти в паспортный стол и бухгалтерию.
В паспортном столе по выписке из домовой книги можно узнать количество прописанных на конкретной площади лиц. На рынке жилья бывали случаи, когда после покупки недвижимости оказывалось, что в данной квартире прописаны другие лица.
По выписке из домовой книги можно судить о наличии несовершеннолетних детей, проживающих на конкретной жилплощади. В том случае, если таковые имеются, для продажи квартиры необходимо получить справку из органов опеки и попечительства с разрешением на продажу.
В организации по управлению домом иногда удается почерпнуть и другую информацию о квартире. Может оказаться, к примеру, что совсем недавно ваш продавец затопил несколько квартир и на нем сейчас "висит" штраф в крупном размере. Или коммунальные платежи за данную жилплощадь не вносились больше года.
Специалисты утверждают, что для спокойствия покупателя необходимо проверить не состоит ли продавец на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах. Как показывает практика, иски о расторжении купли-продажи квартиры, исходящие от такой категории граждан, в большинстве случаев удовлетворяются. Причин тому может быть несколько, но главная - продавец может заявить, что на момент сделки он не отдавал отчета в своих действиях, представив при этом соответствующую справку из медицинского учреждения. В результате возникает большая вероятность того, что сделка купли-продажи квартиры может быть признана недействительной.
Сосед и участковый подскажут
Следующий этап проверки квартиры - общение с соседями вашей потенциальной собственности. На первый взгляд, это не является столь уж важным этапом в экспертизе квартиры. В действительности же нередко, пообщавшись с соседями, покупатель может отказаться от сделки. Причины могут быть и не криминальными, а обычными житейскими. Например, вы решили купить квартиру, которая в два раза дешевле, чем аналогичные в данном районе, а деньги, как вы узнали, нужны продавцу на срочную операцию за границей. Вас это не смутило, и вы купили квартиру. Может произойти следующее: продавец уезжает на лечение, а выздоровев, подает иск о расторжении купли-продажи. И такой иск имеет под собой вполне законные основания. В статье 179 Гражданского кодекса РФ говорится о недействительности сделки, совершенной в результате стечения тяжелых обстоятельств. Для признания сделки недействительной по этому основанию требуется наличие двух фактов: нахождение человека, совершающего сделку в тяжелых обстоятельствах и на крайне невыгодных условиях. В итоге бывшему собственнику возвратят его квартиру, а ваши деньги пойдут в доход государства.
Последующая проверка "юридической чистоты" квартиры предполагает обращение к нотариусу, удостоверявшему сделки по данной жилплощади.
В ходе экспертизы следует также обратиться в суд по месту нахождения квартиры. В нем можно узнать о наличии всевозможных претензий к вашему продавцу, а также споров по конкретной жилплощади. Для этого достаточно просмотреть в канцелярии суда книгу регистрации исковых заявлений по жилищным вопросам.
Еще одной стадией проверки квартиры является беседа с участковым инспектором. Как правило, участковые знают подведомственную территорию и могут помочь в выяснении обстоятельств, предшествующих продаже квартиры, если они связаны с криминалом.
Полной гарантии "юридической чистоты" квартиры не может дать ни одна экспертиза, ни частная, ни какого-либо агентства недвижимости. И если вас кто-то уверяет в стопроцентной надежности его экспертизы, знайте - это либо просто рекламная акция, либо недостаточная компетентность.
Ежемесячно цены на квартиры в Иркутске увеличиваются в среднем на 30%. По словам риэлторов, это связано с тем, что в Иркутске до сих пор нет цивилизованного рынка жилья. Спрос превышает предложения. Первичного жилья мало и оно очень дорогое. Существует также негласное мнение, что агентства недвижимости искусственно завышают цены, так как их зарплата зависит от процента со сделки. Закон не предусматривает контроль над рынком жилья со стороны власти.
|
|
|
Мария Новицкая
|
 |
 |
[an error occurred while processing this directive]
|
 |
|
|
 |
Как купить жилье и не прогореть
